商业地产与融资租赁、收购筹资

一、融资租赁

首先，我们先要了解什么是融资租赁。租赁是指出租人给与一定的收益的条件下，授予承租人在约定的期限内占有何使用财产权利的一种契约行为。融资租赁又称财务租赁是区别于经营租赁的一种长期租赁形式，由于它可以满足企业对资产的长期需求，有时也称资本租赁。

（一）融资租赁在商业地产上有哪些形式？

1.售后回租。这个方法被广泛的使用在现有的产权形商铺的销售上面。我这里不作细述。

2.直接租赁。即不作销售，直接通过收取租金的方式得到资本利益。这个也很常见我不细说。

3.杠杆式租赁。这个目前在国内尚少使用。其利益方较为复杂。涉及承租人、出租人和投资基金或贷款公司等三方。对于承租人与上面的第二个内容大体一至。但是对于出租人就大有不同了。按国际惯例，出租人将资产的30%自留，作为自己的投资。另外以该资产作为担保向资金的借贷方借入其余资金的70%。因此，出租人又成了借款人，即拥有资产的所有权，又收租金偿还债务。若出租人不能按期偿还，那么资产转归借款人所有。

（二）融资租赁的流程：

1.通过招商选择租赁公司。也可委托专业的商业运营公司整体管理。

2.招商授权

3.签订租赁合同和经营合同

4.投保

5.收取租金

6.租赁期的二次调整，又称再招商

7.租赁期满的退场。

8.若采用杠杆租赁，在签订租赁合同和经营合同后提请借款。签订借款合同。

9.支付借款利息

（三）租金的核算

租金应该包括资产价款和租息两部分，租息又可分为融资成本和租赁管理费等。

下面我做一个细解：

1.资产的折价、保险等

2.因融资而产生的利息支出

3.营业费用、物业管理费用、水电热等杂费

4.资本收益

租金的支付：

1.按时间划分：年付、半年付、季付、月付

2.按发生先后分为：前付租和后付租

3.按每期金额分：等额和不等额支付

（四）优缺点：

优点：

1.融资速度快

2.比贷款和债券的限制条件少

3.缩短了投资周期。一般纯商业地产的销售期为18个月以上。而采用这种办法在6个月就可以回笼市值70%的投资。

4.财务风险小。不必担心一次性的偿还巨额借款

5.税收负担轻

缺点：资金成本高。比贷款和发行债券的利息高很多。在企业财务困难时会构成资金压力。

二、收购筹资

再谈谈什么是收购筹资。他是以企业兼并、重组活动为背景的，某一企业拟收购其他企业进行结构调整和资产重组时，以被收购企业资产和未来收益能力做抵押，从金融机构筹集资金的活动。这里的金融机构可以是银行、证券公司、融资公司、投资基金等。一般来说借入金额为总金额的70%，其余为自有资金。

（一）融资特点：

1.杠杆率高

少量投入获得大额融资。十分适合资金不足又急于发展的企业。

2.有助于企业间的优胜劣汰。

3.融资风险小

对于贷出方来说有财产作抵押，安全有了很大的保证。

4.可以获得所谓意外收益

5.可以提高投资人的整体收益

（二）融资方向：

1.商业银行贷款

2.民间借贷

3.发行债券

4.投资基金

5.投资基金参股

6.企业间资产置换，提高变现率

（三）在商业项目上的现实意义：

1.零售企业收购资金缺乏的问题

2.商业地产租售结合的新方向

3.银行贷款的快速通道

4.投资基金的低风险选择

5.为只租不售作了融资准备

6.相关法律已经比较完善，无空白区

7.产权明晰

8.盘活不良资产

9.加快项目周转速度

10.此类项目得到外资银行的青睐。

综合，我们可以看到随着中国商业地产的竞争激烈和融资困难，杠杆融资将成为未来的热点。